Как продать долю в квартире: пошаговая инструкция

Не можете найти решение проблемы, как продать долю в квартире в 2017 году? Осуществление такой сделки без участия опытных риелторов бывает затруднительным по ряду причин:

  • Непростые отношения между собственниками нередко препятствуют быстрой реализации имущества;

  • Определение четких границ частей квартиры возможно далеко не всегда, требует компетентности и знания действующего законодательства;

  • Для оценки необходимо учитывать большое количество как объективных, так и субъективных факторов;

  • Круг потенциальных покупателей этой разновидности недвижимости значительно уже, чем при продаже полноценной квартиры.

Законодательные ограничения

Чаще всего сложности с тем, как продать часть квартиры, возникают по причине недостаточного знания или неверного толкования законов. Согласно законодательству, несколько граждан могут владеть жилой площадью на правах общей совместной либо долевой собственности. В последнем случае у каждого из них есть обозначенная в документах часть, которой он вправе распорядиться по своему усмотрению – продать, обменять или подарить. Однако сделать это возможно лишь при учете следующих требований:

  • По Гражданскому кодексу РФ для совершения любого вида сделки потребуется обязательное письменное согласие всех собственников;

  • Содольщики обладают приоритетным правом покупки и первыми получают возможность стать владельцами чужой доли;

  • В противном случае они должны оформить отказ от покупки, заверенный нотариусом, в течение одного месяца;

  • Если собственники за это время не дают никакого ответа, право заниматься реализацией своей части квартиры возникает автоматически;

  • Когда на покупку претендуют сразу несколько дольщиков, продавец может сам выбрать из них покупателя.

Особенности оценки

Продать долевую квартиру бывает непросто по причине трудностей в выделении её частей, ведь они описаны в документах не иначе как в виде дробного числа (1/2, 1/3 и т.д.). Такое приблизительное обозначение усложняет оценку жилплощади для её последующей реализации. Несмотря на это, есть несколько правил, которые могут помочь в установлении стоимости:

  • При оценке учитываются все факторы, влияющие на цену квартиры (площадь, район, год постройки, материал дома, инфраструктура, ремонт, состояние двора и др.);

  • Рыночная цена квадратного метра доли примерно на 30% меньше цены квадрата в целой квартире;

  • Большое количество собственников пропорционально снижает стоимость;

  • Наличие отказа других дольщиков от права выкупа является преимуществом для потенциальных покупателей;

  • Чем быстрее нужно продать часть квартиры, тем ниже должна быть цена;

  • Если в помещении проживают несовершеннолетние или недееспособные граждане, продажа без услуг специалиста становится крайне затруднительной;

  • Ведение судебных разбирательств максимально обесценивает недвижимость и ставит сделку под угрозу срыва.

Порядок продажи доли: 7 основных шагов

Для того чтобы продать долю в квартире, самым правильным решением будет прибегнуть к услугам квалифицированных риелторов и юристов. Специалисты агентства «БЕСТ-Недвижимость» имеют многолетний опыт ведения подобных сделок. Они смогут учесть все тонкости процесса и расскажут, как шаг за шагом пройти путь к желаемому результату:

  1. Когда решение о реализации принято, первым делом стоит назначить цену выделенной части. Можно попробовать провести самостоятельную оценку с учетом всех особенностей, описанных выше, а также узнать мнение специалистов. Они приедут на место, осмотрят жилплощадь, учтут наибольшее число факторов и реальные цены сделок из своего опыта, в результате чего стоимость приблизится к действительной прибыли от продажи.

  2. Следующим важнейшим шагом должно стать письменное извещение всех собственников квартиры о продаже с обозначением цены выделяемой доли и других важных особенностей. Реакцией может быть либо желание выкупить обозначенную часть, либо письменный отказ, заверенный у нотариуса. Хотелось бы подчеркнуть, что любые устные договоренности не будут иметь юридической силы и никак не смогут учитываться в случае возможного обращения в суд.
    Если после месячного срока отказ не получен, к нему будет приравнено отсутствие какой-либо реакции на извещение. Затем можно приступать к подготовке собственности к реализации.

  3. Большим плюсом будет предварительный сбор оставшихся документов согласно списку:

    • Паспорт;

    • Свидетельство о рождении (для несовершеннолетних);

    • Договор или иной документ, подтверждающий право собственности;

    • Согласие супруга или супруги (если имущество считается нажитым в браке);

    • Кадастровый паспорт;

    • Справка об оплате коммунальных услуг и налоговых сборов.

    В каждом случае этот список будет индивидуальным и должен уточняться у специалистов.

  4. После приведения в порядок документации нужно провести процедуру уборки в помещении. Стоит избавиться от лишних вещей, сделать несколько фотографий комнаты либо её части и составить развернутый текст объявления.

    Для сокращения сроков реализации и ведения переговоров с клиентами важно понимание того, кто может стать потенциальным покупателем доли в квартире. Как правило, такую недвижимость приобретают:

    • С целью получения прописки;

    • С расчетом выкупить квартиру целиком;

    • Для временного или постоянного проживания.

    Разместить рекламное объявление можно в газетах, в интернете, в том числе и на сайте агентства «БЕСТ-Недвижимость». Основательная база объявлений и широкий перечень характеристик облегчат поиск потенциальных покупателей и сократят срок совершения продажи.
    Организовать просмотр квартиры или комнаты можно как самому, так и с участием агентов недвижимости. Они представят жилплощадь в наиболее выгодном свете, решат возможные вопросы с другими собственниками, наилучшим образом проведут переговоры с потенциальными покупателями.

  5. Когда покупатель найден, на первый план выступает заключение договора купли-продажи, в котором указываются:

    • Сведения о продавце и покупателе;

    • Описание объекта недвижимости (в том числе адрес, кадастровый номер, площадь и др.);

    • Стоимость;

    • Права покупателя на имущество и возможные ограничения.

    Приложением к договору служит акт приема-передачи, который подлежит подписанию.

  6. Регистрация сделки в государственных органах – один из последних шагов. Для регистрации необходимо предоставить в МФЦ или Росреестр весь комплекс документов:

    • Заявление о регистрации перехода права собственности на имущество;

    • Экземпляр договора купли-продажи и его копию;

    • Акт приема-передачи имущества и его копию;

    • Ксерокопии документов, подтверждающих личности покупателя и продавца;

    • Документы из органов опеки (при необходимости).

  7. Завершающим этапом продажи части квартиры является получение расчета и уплата налогов. В соответствии с налоговым кодексом РФ гражданин оплачивает установленный процент либо может обратиться в ФНС с заявлением о предоставлении налогового вычета, если он не пользовался такой возможностью ранее.

Продажа невыделенной доли

Продать долю в квартире – сложная задача даже для риелтора, не говоря уже о человеке, далеком от данной сферы. Серьезнейшим препятствием для осуществления этой операции иногда является категорический отказ совладельцев квартиры в выделении и продаже части квартиры. Тогда единственным способом реализации становится консультация с лучшими специалистами и подача в судебные органы искового заявления. По статистике, более 80% таких ситуаций решаются в пользу продавца, когда в суд представляются доказательства отправки письменного извещения:

  • Если оно отправляется почтой, то лучше, чтобы это было заказное письмо с уведомлением о получении;

  • Вы можете отнести извещение в Росреестр и зарегистрировать его;

  • Пригодится также его копия, заверенная у нотариуса.

На рассмотрение извещения получателю дается тридцать дней. В случае отказа возникает полное право продажи части собственности на определенных условиях:

  • Цена квартиры не должна быть ниже сообщенной другим собственникам; в противном случае каждый из них может подать в суд и потребовать признания сделки недействительной;

  • При попытке обойти правило приоритетной продажи совладельцам и реализовать долю по договору дарения третьим лицам не исключено судебное разбирательство и аннулирование договора;

  • Если одним из владельцев окажется несовершеннолетний, и его права не будут соблюдены, он может опротестовать продажу.

Выгоднее всего объединить усилия всех собственников и продать долевую квартиру как «целую». Но это удается далеко не всегда.

Заключение

Благодаря информации, приведенной в статье, вы можете сделать вывод о том, хватит ли у вас сил и знаний для того, чтобы самостоятельно продать принадлежащую вам часть квартиры. Хотя такие сделки считаются одними из самых трудоемких, обращение к профессионалам, работающим в нашей компании, сэкономит ваше время, обеспечит поддержку на каждом из этапов и гарантирует превосходный результат.

Специалисты агентства «БЕСТ-Недвижимость»:

  • Проведут квалифицированную оценку;

  • Помогут обойти все подводные камни, связанные с законодательством и возражением прочих собственников;

  • Грамотно организуют подготовку недвижимости к продаже и проведение рекламной кампании;

  • Найдут покупателя в кратчайшие сроки и посодействуют защите ваших интересов при заключении договора.

Каким бы ни было ваше решение, не бойтесь обращаться за помощью к профессиональным риелторам и юристам. Совершайте даже самые сложные сделки быстро и выгодно!


Читайте также: Понравилась статья? Поделитесь с друзьями!

Возврат к списку