1. Главная
  2. >
  3. О компании
  4. >
  5. Советы
  6. >
  7. Советы

КВАРТИРЫ, ДАЧИ, ОФИСЫ

Советы

Опыт и квалификация риелторов позволяет оперативно решать возникающие проблемы между продавцом и покупателем.

Отправить заявку
Нажимая «Отправить заявку», вы даёте своё согласие на обработку персональных данных.
  1. Главная
  2. >
  3. О компании
  4. >
  5. Советы
  6. >
  7. КАК ПРОДАТЬ ИПОТЕЧНУЮ КВАРТИРУ

28.10.2020

КАК ПРОДАТЬ ИПОТЕЧНУЮ КВАРТИРУ

Согласно статьям №29 и №33 ФЗ, собственник может продать ипотечную квартиру, соблюдая ряд правил. Владельцы недвижимости приходят к такому решению в случае развода, невозможности ежемесячно выплачивать взносы банку или желания приобрести квартиру попросторнее. Специфика данной сделки состоит в том, что в ней участвуют три стороны – собственник заложенной квартиры, покупатель и залогодержатель, то есть банк, который выдал продавцу кредит под залог недвижимости (Сбербанк и др.). Покупатель не имеет права совершать сделки с квартирой (продажа, обмен и др.) без согласия кредитной организации. В противном случае права на его жилье передаются банку, согласно статье №301 ГК РФ. Продажа ипотечной квартиры может осуществляться тремя способами:

  • За наличный расчет
  • В случае, если покупатель является «ипотечником»
  • С помощью банка

Как продать квартиру в ипотеку за наличный расчет?

Суть способа проста: покупатель передает продавцу задаток, равный задолженности последнего по ипотеке, продавец гасит долг, а затем вместе с представителем банка снимает обременение с квартиры в МФЦ или Регистрационной палате, далее оформляется договор купли-продажи (он также регистрируется в Регистрационной палате), а покупатель передает продавцу остаток суммы. Более подробно процесс выглядит так:

1. Продавец извещает банк о намерении продать квартиру в ипотеке.

В каждом договоре прописано, что собственник не может реализовать недвижимость, приобретенную в долг, третьему лицу без согласия кредитной организации до полного погашения долга. Если жилье продается без ведома банка, последний имеет право запретить сделку. Вам придется подробно рассказать о причинах досрочного погашения кредита – переезд в другой город, болезнь, развод, изменение финансовых условий и, как следствие, невозможность обслуживать кредит и др.

2. Продавец ищет покупателя, который бы согласился внести часть средств до заключения сделки в качестве задатка.

Сложный вопрос?

Воспользуйтесь бесплатной консультацией риэлтора

Хочу консультацию

3. Покупатель передает продавцу средства для погашения долга.

Оформляется договор задатка, а продавец составляет (от руки) расписку о том, что он получил денежные средства. В договоре задатка обязательно указывается, что продавец обязан продать недвижимость покупателю после того, как с квартиры будет снят долг. Кроме того, документ должен включать следующую информацию:

  • Сумму сделки и порядок расчетов. Цена квартиры делится на две части
    (долг продавца перед банком + оставшаяся часть). Эти средства кладутся
    на две депозитные ячейки. До заключения сделки доступ к ним имеет
    только покупатель, по завершении следки доступ к одной из ячеек
    получает банк, а к другой – продавец.
  • Срок, в который продавец должен продать недвижимость.
  • Срок, в который банк должен снять с квартиры долг. Данный документ
    лучше оформлять у нотариуса, чтобы обезопасить обе стороны сделки.

Как продать квартиру при условии, что у покупателя уже есть ипотека?

В качестве покупателя в данной ситуации можно рассматривать человека, который имеет хорошую кредитную историю и располагает:

  • Собственными средствами в размере, равном долгу продавца перед банком;
  • Кредитной суммой (то есть одобренной банком), которой бы хватило на оплату оставшейся части.

В этом случае продавцу и покупателю придется пройти следующие этапы:

1. Продавец сообщает банку о намерении досрочно погасить остаток долга.
2. Покупатель передает продавцу задаток, который равен сумме задолженности по ипотеке.

Стороны заключают предварительный договор купли-продажи (этот документ понадобится банку покупателя в качестве гарантии).

3. Продавец пишет расписку о получении денежных средств (расписка также передается в банк покупателя).
4. Продавец погашает долг, а кредитная организация выдает ему справку о снятии задолженности и закладную на квартиру с пометкой о полной выплате ипотеки.

Продавец и представитель банка обращаются в Регистрационную палату или МФЦ с целью снятия обременения с ипотечной квартиры. Продавец подписывает соответствующее заявление, а в течение 3-х рабочих дней с момента снятия обременения получает копии документов и выписку из ЕГРН.

5. Продавец снимает залог с квартиры.

Для этого представитель банка вместе с продавцом посещает МФЦ или Регистрационную палату и подают заявление о погашении регистрационной записи об ипотеке. Для снятия обременения понадобится:

  • паспорт собственника
  • справка о погашении задолженности
  • договор купли-продажи
  • закладная на квартиру с отметкой о выплате ипотеки.
6. В течение 3-х рабочих дней после регистрации погашения записи об ипотеке продавец должен получить выписку из ЕГРН (в ней подтверждено снятие с квартиры обременения) и копии документов.
7. Продавец и покупатель заключают договор купли-продажи и регистрируют сделку в УФРС.
8. Продавец получает оставшуюся сумму.

Как продать квартиру в ипотеку при помощи банка?

Специфика данного способа состоит в том, что обязанности по поиску покупателя возлагаются на банк, а не на продавца. Данный вариант не подходит тем собственникам, которые думают о том, как продать квартиру в ипотеке выгодно. Это объясняется тем, что цель кредитной организации – возвращение собственных денежных средств, а не поиск оптимальных для продавца предложений. Последовательность действий при таком способе продажи следующий:

1. Продавец обращается в банк с просьбой продать недвижимость и погасить задолженность по ипотеке.

2. Банк ищет покупателя.

3. Банк готовит предварительное соглашение, которое подписывается продавцом и покупателем и заверяется у нотариуса.

4. Для расчета по сделке кредитная организация предоставляет собственные депозитные ячейки.

Покупатель перечисляет на данные ячейки средства (сумма для погашения задолженности + оставшаяся часть).

5. Продавец заключает с покупателем договор купли-продажи в МФЦ или Регистрационной палате и получает доступ к предназначенным для него денежным средствам.

Перечисленные способы актуальны и в случае продажи земельного участка. Продавцу стоит помнить, что для уточнения границ территории нужно провести межевание, а неоформленный земельный участок считается собственностью государства.

Документы, необходимые для регистрации сделки купли-продажи
в МФЦ или Регистрационной палате

Паспорта всех собственников (продавцов) недвижимости.

Если один из продавцов – малолетний (возраст до 14 лет), то понадобится его свидетельство о рождении и паспорт опекуна (одного из родителей). Если один из продавцов несовершеннолетний (возраст от 14 до 18 лет), то нужен паспорт данного лица и паспорт опекуна (одного из родителей)

Договор купли-продажи квартиры.

1 экземпляр регистратору и по 1 экземпляру каждой стороне сделки. Документ подписывается в присутствии регистратора.

Разрешение органов опеки и попечительства (оригинал и копия).

Этот документ нужен в том случае, если ребенок является владельцем квартиры или доли в ней. Для получения разрешения оба родителя (опекуны или усыновители) должны предоставить свидетельство о рождении ребенка или его паспорт, свои паспорта, выписку из домовой книги по месту жительства ребенка (справку о составе семьи), выписку из ЕГРН, технические паспорта недвижимости, которая продается и покупается. Родители (и ребенок от 14 лет) пишут заявление о продаже одной квартиры и покупке другой, а органы опеки в течение 14 дней рассматривают заявление и выдают разрешение.

Заверенное нотариально разрешение супруга, если квартира была приобретена в браке и оформлена на одного из супругов.

Документ (вместе с паспортом мужа/жены и свидетельством о расторжении брака) понадобится даже в случае, если в данный момент супруги разведены. Согласие супруга не нужно, если недвижимость получена по наследству или в результате дарения или имеется брачный договор. В случае, если супруг умер, необходимо предоставить свидетельство о смерти.

Чем рискует покупатель?

Согласие передать продавцу деньги, необходимые для снятия обременения, может угрожать потерей средств в случае, если продавец по каким-либо причинам откажется реализовать квартиру. При покупке ипотечной квартиры покупатель вынужден расходовать дополнительные средства – например, на регистрацию выданного банком снятия обременения.

Была ли статья полезна?

Отправляя заявку, вы даете своё согласие на обработку
персональных данных.

check

Заявка успешно
отправлена

Мы ответим вам в ближайшее время

check

Спасибо за Ваш ответ!

check

Заявка успешно
отправлена

Мы ответим вам в ближайшее время

Оформление заявки

Для оформления заявки укажите следующие данные.

Заявка отправлена!

Отправляя заявку, вы даёте своё согласие на обработку персональных данных.

Отправить заявку
Телефон
E-mail
check

Заявка успешно
отправлена

Мы ответим вам в ближайшее время

Нажимая «Отправить заявку», вы даёте своё согласие на обработку персональных данных.
© 1997 - 2022 «БЕСТ - Недвижимость»
png

Cookie-файлы

Этот сайт использует Cookie-файлы и другие технологии, чтобы помочь вам в навигации, а также предоставить лучший пользовательский опыт, анализировать использование наших продуктов и услуг, повысить качество рекламных и маркетинговых активностей.

Принять